Как оформить в собственность жилые дома, построенные без разрешений, но имеющие технические планы и кадастровые номера?

В связи с принятием Федерального закона от 3 августа 2018 года №340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №340-ФЗ) изменился порядок осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на объекты индивидуального жилищного строительства.

Объекты индивидуального жилищного строительства включены в перечень объектов, для строительства которых не требуется разрешение на строительство (пункт 1.1 части 17 статьи 51). Введен уведомительный порядок строительства указанных объектов недвижимости и порядок направления в орган регистрации прав документов для одновременной постановки на государственный кадастровый учет и государственной регистрации прав на указанные объекты недвижимости органом, уполномоченным на выдачу разрешений на строительство.

При этом считаем, что осуществление государственной регистрации прав на объекты ИЖС, которые уже стоят на кадастровом учете, возможно при соблюдении следующих требований.

На основании части 10 статьи 40 Федерального закона № 218-ФЗ от 13 июля 2015 года «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации) государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение осуществляются на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости.

На объекты ИЖС для постановки на государственный кадастровый учет до 01.01.2017 требовалось получение разрешения на строительство.

При проведении государственным регистратором правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию документов на такие объекты, изучается вопрос, является ли данный объект самовольной постройкой  и земельный участок, на котором создан этот объект недвижимости, действительно был предоставлен соответствующему лицу для целей индивидуального жилищного строительства. Кроме того, запрашиваются сведения из уполномоченного органа, выдавалась ли разрешительная документация.

Государственный регистратор запрашивает сведения о выдаче разрешения на строительство индивидуального жилого дома в уполномоченном органе, если сведения о нем отсутствуют в Едином государственном реестре недвижимости,  либо рекомендует заявителю представить разрешение на строительство в случае поступления ответа из указанного органа об отсутствии такого документа (сведений о выдаче документа).

В случае если индивидуальный жилой дом закончен строительством до введения в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации (30 декабря 2004 года) в качестве разрешительных документов государственным регистратором могут быть запрошены (представлены заявителем) копия документа (в том числе архивная) или архивная выписка из документа, выданного в порядке, действовавшем в период строительства объекта и подтверждающего разрешение на осуществление строительства такого объекта.

 В отношении индивидуального жилого дома, законченного строительством до 1991 года, государственным регистратором могут быть запрошены (представлены заявителем), в том числе архивные копии:

- документ о предоставлении, приобретении земельного участка с видом разрешенного использования, позволяющим осуществлять застройку;

- договор о предоставлении земельного участка под застройку, о праве на застройку и т.п., заключенного с уполномоченным органом государственной власти в порядке, действовавшем в период строительства такого объекта.

Кроме того, в случае если объект индивидуального жилищного строительства построен до 2000 года, направляется запрос в Бюро технической инвентаризации для получения сведений о зарегистрированных на указанный объект недвижимости правах по состоянию на 1 января 2000 года. При поступлении ответа о зарегистрированном праве заявителю рекомендуется представить правоустанавливающий документ, на основании которого право было зарегистрировано органом технической инвентаризации, с уплатой государственной пошлины в размере, установленном подпунктом 22 пункта 1 статьи 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации).

В случае если разрешительная документация уполномоченным органом не выдавалась и поступили ответы на запросы об отсутствии таких документов, полагаю, что дом имеет признаки самовольной постройки. В этом случае рекомендуем обращаться в суд за признанием права собственности на постройку.

Однако судебная практика по признанию прав на самовольные постройки без обращения в исполнительные органы о получении разрешительной  документации сводится к отказам, в связи с этим в досудебном порядке рекомендуем обратиться в ОМС за получением разрешительной документации (в настоящее время с уведомлением об окончании строительства). Если ОМС направит заявителю уведомление о соответствии построенного объекта, то заявитель может обратиться в Управление за государственной регистрацией права собственности на жилой дом на основании правоустанавливающих документов на земельный участок.

В случае если разрешительная документация имеется, то правообладатель обращается в Управление Росреестра по РТ самостоятельно. Право собственности на такие объекты ИЖС регистрируется на основании правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором возведен данный объект ИЖС.

В случае если объект ИЖС (старой постройки) не стоит на государственном кадастровом учете и отсутствует разрешение на строительство, то в этом случае в соответствии с введенным  Федеральным законом от 08 декабря 2020 года № 404-ФЗ «О внесении изменений в статью 70 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» и статью 16 Федерального закона «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» уведомительным порядком вправе до 1 марта 2026 года направить в ОМС уведомление о планируемом строительстве. Если такое уведомление до указанной даты будет направлено и будет получено уведомление о соответствии планируемого строительства, то далее следует направить уведомление об окончании строительства, приложив к нему необходимые документы. В соответствии с положениями части 1.2 статьи 19 Закона о регистрации орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на выдачу разрешений на строительство, в срок не позднее семи рабочих дней с даты поступления от застройщика уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта ИЖС обязан направить в орган регистрации прав заявление о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы (в том числе уведомление об окончании строительства или реконструкции объекта ИЖС, представленный застройщиком технический план и т.д.)  при отсутствии указанных в ГрК РФ оснований для направления застройщику уведомления о несоответствии построенного объекта ИЖС.

Вопрос задвоенности объекта ИЖС при применении уведомительного порядка в отношении объектов, которые уже стоят на государственном кадастровом учете и не имеют разрешительной документации, относится к работе самих органов исполнительной власти или местного самоуправления, которые при проведении данной процедуры должны установить, на какой именно объект ИЖС выдается Уведомление о соответствии построенного индивидуального жилого дома, вновь созданный объект, который не стоит на государственном кадастровом учете, либо на объект, который уже имеет кадастровый номер.

Последнее обновление: 29 декабря 2020 г., 16:35